Terreno/Lote para Venda em Descansópolis, Campos do Jordão

O terreno de 2.460 m² na Serra da Mantiqueira, no Descansópolis, custa R$ 1.107.000, perto de R$ 450 por m². Fica em condomínio fechado de Campos do Jordão, com guarita e vigilância 24 horas. Água, energia elétrica e rua asfaltada já chegam ao lote, e o dono aceita financiamento.

A ficha do terreno de 2.460 m² na Serra da Mantiqueira

• Financiamento aceito, segundo o cadastro

• Água, energia elétrica e rua asfaltada

• Guarita e vigilância 24 horas

• Condomínio fechado no bairro Descansópolis

• Preço de R$ 1.107.000, cerca de R$ 450 por m²

• Metragem de 2.460 m², para construção de casa

As contas deste lote, número por número

O preço pedido é de R$ 1.107.000 por 2.460 m².

A divisão dá R$ 450 por m², um número redondo.

Cada 100 m² do lote custam, nessa conta, R$ 45.000.

Mil m² saem por R$ 450.000, pela mesma conta.

O lote tem 0,246 hectare, ou cerca de 0,1 alqueire paulista.

Quem pensa em metade do lote pensa em 1.230 m².

Esses números ajudam na hora de comparar com outro lote.

O que o zoneamento permite levantar neste lote

A Lei 4.144/2022 fixa, para cada zona, um índice de aproveitamento. Esse índice limita a área construída total do lote.

Nas faixas de baixíssima densidade descritas para este trecho da avenida, o índice é de 0,4.

Aplicado aos 2.460 m² do lote, ele dá cerca de 984 m² de área construída.

É bem mais do que a maioria das casas da região usa.

A zona do lote se confirma na Secretaria de Planejamento antes de qualquer conta final.

Os 984 m² divididos em dois andares

A lei limita a casa a dois pavimentos, com as exceções da própria tabela.

Os 984 m² dão, então, cerca de 492 m² por andar.

Uma casa de serra confortável costuma ficar bem abaixo disso.

Se a casa tiver 300 m², ela usa 12 por cento do lote.

Sobram 2.160 m² de jardim, acesso e recuo nessa conta.

Com um lote assim, o limite de dois andares deixa de atrapalhar.

A outorga onerosa e o limite de 1,5 vez

A própria lei prevê uma válvula de escape.

A outorga onerosa pode multiplicar esse índice, a ocupação e o lote mínimo por até 1,5 vez.

O índice de 0,4 passaria, nesse caso, para 0,6.

Os 984 m² virariam cerca de 1.476 m² de área construída.

Essa autorização é paga e depende de aprovação na prefeitura.

Ela não é automática, e o valor muda de caso para caso.

Guarita e acesso adaptado nas áreas comuns

O cadastro das áreas comuns registra guarita na entrada e acesso adaptado nos espaços coletivos.

A guarita interessa a quem usa o imóvel de vez em quando e deixa a casa fechada por períodos.

O acesso adaptado aparece nas calçadas e nas áreas comuns, não dentro do lote.

O projeto da casa resolve esse ponto dentro do terreno, por conta própria.

O que a água, a luz e o asfalto prontos antecipam

Água, energia e asfalto prontos tiram a etapa de ligação provisória.

Isso encurta o prazo da obra e evita gastos fora da planilha inicial.

O asfalto continua rendendo depois do fim da obra.

Em cidade de chuva e neblina, chegada firme é diferença sentida todo dia.

O preço deste lote dentro do mesmo condomínio

Os lotes que anunciamos neste condomínio giram em torno de R$ 450 por m².

Este acompanha essa faixa, com R$ 450 por m².

As exceções da carteira ficam nas duas pontas, segundo a ficha de cada lote.

Na ponta de baixo, há lotes que pedem de R$ 320 a R$ 350 o m², entre eles um de 2.940 m².

Na ponta de cima, dois pedem R$ 500 por m², e um deles é descrito como plano.

A R$ 320 o m², este terreno custaria R$ 787.200.

A R$ 500 o m², ele chegaria a R$ 1.230.000.

Como todos ficam no mesmo condomínio, a diferença de preço não vem do endereço.

Lote limpo e nivelado custa mais, porque poupa a etapa mais incerta da obra.

Quanto custa cada pedaço deste lote

• 50 m² custam R$ 22.500, pela conta de R$ 450 o m²

• 100 m² custam R$ 45.000

• 200 m² custam R$ 90.000

• 500 m² custam R$ 225.000

• 1.000 m² custam R$ 450.000

• 2.000 m² custam R$ 900.000

• O lote inteiro, com 2.460 m², custa R$ 1.107.000

A conta é direta porque o preço por m² é redondo.

Ela serve para comparar este lote com outro de tamanho diferente.

Quanto a casa pode ocupar, caso a caso

O índice de 0,4 permite cerca de 984 m² de área construída.

• Casa de 150 m²: usa 15 por cento desse limite

• Casa de 200 m²: usa 20 por cento

• Casa de 300 m²: usa 30 por cento

• Casa de 400 m²: usa 41 por cento

• Casa de 600 m²: usa 61 por cento

• Casa de 984 m²: usa o limite inteiro

Numa casa térrea de 300 m², o chão coberto é de 300 m².

Sobram 2.160 m² para jardim, acesso e recuo.

Em dois andares, a mesma casa cobre 150 m² do chão.

Nesse caso sobram 2.310 m² descobertos.

Os lotes vizinhos e os tamanhos da carteira

Na nossa carteira, os lotes deste condomínio vão de 2.250 a 2.940 m², segundo a ficha de cada um.

Este, com 2.460 m², fica no meio dessa faixa.

A diferença entre o maior e o menor é de 690 m².

A R$ 450 o m², esses 690 m² valeriam R$ 310.500.

Ou seja: os lotes do condomínio são parecidos em tamanho.

O cadastro descreve alguns como planos e outros com vista para as montanhas ou para o vale.

O que o preço de R$ 1.107.000 inclui

O valor é do terreno, sem casa nenhuma.

A obra, o projeto e as taxas entram depois, por conta do comprador.

O cadastro não registra valor de condomínio nem de IPTU para este lote.

Nossa equipe confirma esses dois valores com a administração antes da proposta.

O bairro, o trecho da avenida e o comércio

Pelo ViaCEP, o Descansópolis vai do número 5391 ao 6330 da Avenida Pedro Paulo.

O bairro é residencial e meio rural, com lotes grandes e mata entre as casas.

O comércio é pequeno e fica na própria avenida.

Por isso o carro acompanha quase tudo por aqui.

O que conferir antes de comprar o lote

A matrícula mostra a área certa e o nome do dono.

A certidão de IPTU mostra se há dívida em aberto.

A zona se confirma na Secretaria de Planejamento, como já dito.

O regulamento de obras do condomínio traz recuo, prazo e horário de caminhão.

Vale pedir também a planta com as medidas de frente e de fundo.

Nossa equipe levanta esses papéis antes da assinatura do contrato.

Perguntas frequentes sobre este lote e a sua portaria

• Tem portaria permanente? O cadastro registra guarita e vigilância 24 horas.

• Qual a área construída permitida? Cerca de 984 m², pelo índice de 0,4 do trecho.

• E com a outorga onerosa? O limite sobe para cerca de 1.476 m², com aprovação da prefeitura.

• O lote tem asfalto? Sim, a ficha registra rua asfaltada, água e energia elétrica.

• Quanto custa o m²? São R$ 450, pela divisão de R$ 1.107.000 por 2.460 m².

• Quantos andares a lei permite? Dois, com as exceções previstas na tabela da lei.

• O dono aceita financiamento? Aceita, segundo o cadastro do imóvel.

• Qual o tamanho em hectare? São 0,246 hectare, ou cerca de 0,1 alqueire paulista.

• O lote já tem casa? Não, ele está sem construção, segundo o cadastro.

• O preço inclui a obra? Não, o valor é só do terreno.

• Quanto é a taxa do condomínio? A ficha não informa, e a nossa equipe confirma com a administração.

• E o IPTU? O cadastro também não traz o valor do IPTU deste lote.

• Quanto vale a metade do lote? Cerca de R$ 553.500, pela mesma conta.

• Quantos m² tem o lote? São 2.460 m², segundo o cadastro.

Fale com a nossa equipe sobre a portaria e as regras internas

Portaria, regulamento de obra e horário de caminhão são as três dúvidas mais comuns aqui. Mande uma mensagem no WhatsApp (12) 3662-6039 e a nossa equipe levanta as três com a administração. Para comparar, abra a página com todos os terrenos em Campos do Jordão e depois os lotes à venda no Descansópolis.

Bairro: Descansópolis, Cidade: Campos do Jordão